Inventaris ongeschikt- en onbewoonbaarheid

Procedure

Als bewoner van een ongeschikte of onbewoonbare woning kunt u bij het lokaal bestuur een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. Het lokaal bestuur mag ook zelf het initiatief nemen en ook andere overheden (gewest, OCMW) en sociale (woon)organisaties kunnen een verzoek indienen.

Het lokaal bestuur moet elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning beschouwen als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten.

Voortraject

Hartje Hageland onderzoekt voor het lokaal bestuur elke klacht over woningkwaliteit door een woononderzoek uit te voeren. Dit is een vorm van voortraject waarbij onmiddellijk de ernst van de klacht bekeken wordt. Hartje Hageland maakt nadien een verslag van dit onderzoek.

Vanuit de huurwetgeving is het aangewezen om de eigenaar of verhuurder van de woning eerst schriftelijk op de hoogte te brengen van de problemen. Hartje Hageland kan u helpen met het opstellen van een brief om deze problemen te melden. Hartje Hageland werkt hiervoor nauw samen met de Huurdersbond Vlaams-Brabant.

Hartje Hageland zal proberen, indien de klachten dit toelaten, om tot een overeenkomst te komen tussen huurder en verhuurder om de gebreken zo snel mogelijk op te lossen.

Hartje Hageland oordeelt evenwel nooit over de oorzaak of de verantwoordelijkheid van de aanwezige gebreken. Hartje Hageland waakt over de woningkwaliteit met als doel dat de gebreken weggewerkt worden en de woning terug geschikt wordt.

Procedure ongeschikt/onbewoonbaarheid

Indien de klachten ernstige gezondheids-en/of veiligheidsrisico’s inhouden zal het dossier overgemaakt worden aan Wonen Vlaanderen. Ook als de gebreken geen ernstige risico’s inhouden, maar samen wel tot een ongeschiktheid kunnen leiden, wordt het dossier aan Wonen Vlaanderen overgemaakt.

Vanaf dat moment is de procedure ongeschikt en/of onbewoonbaarheid gestart. Wonen-Vlaanderen zal vervolgens een onderzoek in de woning uitvoeren. Op basis van een verslag zal de inspecteur de burgemeester adviseren over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning.

Na afloop hoort de burgemeester de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren:

• ongeschikt: uw woning heeft minstens 15 strafpunten. Die strafpunten vindt u op het technisch verslag van het woningonderzoek;
• onbewoonbaar: de bewoning houdt een veiligheids- en/of gezondheidsrisico in.

Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO).

Beroep tegen het besluit

Als u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester, kunt u beroep aantekenen bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen. U moet een gemotiveerd beroep aangetekend versturen binnen 30 dagen na de betekening van het besluit. De opname in de inventaris wordt automatisch geschorst.

De minister heeft dan drie maanden tijd om een beslissing te nemen. Als u mondeling wilt worden gehoord, moet u dat in uw verzoekschrift vermelden. In dat geval heeft de minister vier maanden tijd om te beslissen.

Opgelet: als de burgemeester in het besluit vermeldt dat de onbewoonbaarverklaring niet gebaseerd is op de Wooncode, maar op de Nieuwe Gemeentewet, dan moet u zich richten tot de provinciegouverneur.

Gevolgen voor eigenaars, verhuurders en huurders

Als eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat u uw woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt:

• als de woning na 1 jaar nog steeds op de inventaris staat, zult u als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of opschorting heeft toegekend;
• zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op;
• onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld;
• het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf;
• de huurder kan bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen. Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard;a
• als de burgemeester heeft geoordeeld dat de woning niet meer kan worden bewoond, moet de bewoner de woning verlaten en (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning:
  • bij een eventuele herhuisvesting van de huurder kan de verhuurder opdraaien voor de kosten.
  • in sommige gevallen heeft de bewoner recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in de huurprijs.

Waarschuwingsprocedure

Vanaf 1 januari 2021 kan het lokaal bestuur bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Bij de waarschuwingsprocedure zal het lokaal bestuur een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en verhuurder en proberen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes (bijvoorbeeld als de gebreken snel te herstellen zijn).

De lijst ongeschikt- en onbewoonbaarheid kan enkel aangevraagd worden via de procedure openbaarheid van bestuur, bij voorkeur doet u deze aanvraag via het e-loket.